Une saisie immobilière n'aboutit pas forcément à la vente du bien aux enchères : jusqu'à l'audience d'orientation, le propriétaire peut contester la procédure, demander des délais, vendre lui-même ou trouver les fonds pour payer. Passé cette audience, la plupart de ces portes se ferment, d'où l'importance d'agir dès la réception du commandement.
La procédure est encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution et se déroule devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le bien. La représentation par avocat y est obligatoire, pour le créancier comme pour le débiteur qui veut se défendre.
Les étapes de la saisie immobilière et leurs délais
Du commandement valant saisie à sa publication
La procédure commence par un commandement de payer valant saisie immobilière, délivré par commissaire de justice. Le créancier doit disposer d'un titre exécutoire, par exemple un acte notarié de prêt ou un jugement, constatant une créance liquide et exigible.
Le commandement rend le bien indisponible : à l'égard du débiteur dès sa signification, et à l'égard des tiers à compter de sa publication au service de la publicité foncière (article R. 321-13 du Code des procédures civiles d'exécution), qui doit intervenir dans les deux mois de la signification. Dès la réception du commandement, le propriétaire ne peut donc plus vendre ni grever librement son bien, et les loyers éventuels sont immobilisés au profit des créanciers. Il garde en revanche le droit d'y habiter.
L'assignation et l'audience d'orientation
Le créancier doit délivrer au débiteur une assignation à comparaître dans les deux mois de la publication du commandement. L'audience d'orientation elle-même se tient dans un délai compris entre un et trois mois après la délivrance de cette assignation. Il dépose aussi au greffe le cahier des conditions de vente, qui fixe notamment la mise à prix. Les autres créanciers inscrits sur le bien sont avertis et peuvent déclarer leur créance.
L'audience d'orientation est le moment décisif. Le juge vérifie que les conditions de la saisie sont réunies, tranche les contestations et fixe le montant de la créance. Il décide ensuite soit d'autoriser une vente amiable, soit d'ordonner la vente forcée.
L'audience d'adjudication
Si la vente forcée est ordonnée, le juge fixe l'audience d'adjudication, en principe dans un délai de deux à quatre mois à compter de sa décision. Les enchères sont portées par avocat, à partir de la mise à prix. Dans les dix jours qui suivent, toute personne peut former une surenchère d'au moins 10 % du prix, ce qui entraîne de nouvelles enchères.
Le prix d'adjudication est souvent inférieur à celui d'une vente classique, et les frais de la procédure s'y ajoutent. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion contre le saisi qui occupe encore le bien.
Contester la procédure ou ralentir la vente
Les contestations avant l'audience d'orientation
Sauf exceptions, les contestations doivent être soulevées par conclusions d'avocat déposées avant l'audience d'orientation. Celles qui sont présentées après sont irrecevables, à moins qu'elles ne portent sur des actes de procédure postérieurs à cette audience.
Il faut donc faire examiner le dossier sans attendre :
- la validité du titre exécutoire et le montant exact de la créance ;
- la régularité de la déchéance du terme et des actes délivrés ;
- la prescription : entre un prêteur professionnel et un emprunteur consommateur, l'action se prescrit en principe par deux ans ;
- le respect des délais de publication et d'assignation, dont la méconnaissance peut rendre le commandement caduc ;
- la mise à prix, que le débiteur peut contester si elle est manifestement insuffisante.
Les délais de grâce et le surendettement
Le juge de l'exécution peut accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans (article 1343-5 du Code civil), lorsque la situation du débiteur et ses perspectives le justifient.
Un particulier de bonne foi qui ne peut plus faire face à ses dettes non professionnelles peut aussi saisir la commission de surendettement. La recevabilité du dossier suspend en principe les procédures d'exécution. Lorsqu'une date d'adjudication a déjà été fixée, le report de la vente doit en revanche être demandé au juge, pour des causes graves et dûment justifiées.
Vendre soi-même : la vente amiable sur autorisation du juge
À l'audience d'orientation, le débiteur peut demander l'autorisation de vendre son bien à l'amiable. Le juge l'accorde s'il estime que la vente peut se faire dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions du marché et des démarches déjà engagées.
Il fixe alors un prix minimum et renvoie l'affaire à une audience de rappel, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. Ce délai peut être prolongé une fois, de trois mois au plus, si un compromis a été signé et que le délai supplémentaire est nécessaire pour conclure la vente. Le prix est versé à la Caisse des dépôts et consignations, puis réparti entre les créanciers. Si la vente n'aboutit pas dans le délai, le juge ordonne la vente forcée.
La vente amiable permet en général d'obtenir un meilleur prix et d'éviter une partie des frais. Mais elle aboutit à la perte du bien, ce que certains propriétaires veulent éviter.
Trouver les fonds sans perdre le bien
Payer les créanciers met fin à la saisie. Lorsque l'épargne ne suffit pas, deux solutions adossées au bien lui-même peuvent être étudiées.
Le crédit hypothécaire, si l'on n'est pas fiché
Un crédit hypothécaire permet de rembourser les créanciers en empruntant sur la valeur du bien. Ce financement n'est jamais acquis : la procédure en cours, le calendrier, les inscriptions déjà prises sur le bien et la solvabilité de l'emprunteur peuvent l'empêcher, et une inscription au FICP conduit le plus souvent à un refus. Les fonds doivent en outre suffire à désintéresser l'ensemble des créanciers inscrits, faute de quoi la saisie se poursuit. L'offre de prêt et l'acte d'hypothèque doivent être relus avant la signature.
La vente à réméré
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est prévue par les articles 1659 et suivants du Code civil. Le propriétaire vend son bien à un investisseur, encaisse le prix, et conserve le droit de le racheter dans un délai qui ne peut dépasser cinq ans. Il paie les créanciers avec le prix de vente, et peut racheter le bien une fois sa situation assainie.
Le réméré ne garantit pas la conservation du bien. Il suppose une perspective crédible de rachat dans le délai convenu : vente d'un autre actif, rentrée de fonds attendue, refinancement. Sans elle, l'acquéreur devient définitivement propriétaire à l'expiration du délai.
En pratique, la vente à réméré permet au vendeur de rester dans les lieux pendant la période de rachat, moyennant une indemnité d'occupation versée à l'acquéreur. Le prix est en général inférieur à la valeur du marché : l'opération se conclut vite, mais le coût total du rachat doit être calculé avec précision avant de signer.
Le calendrier compte, mais il ne ferme pas toutes les portes. Dès la signification du commandement, le bien est indisponible pour le débiteur : il ne peut plus le vendre seul. Une vente hors procédure reste pourtant possible lorsqu'elle est négociée avec le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, qui acceptent d'être payés sur le prix et de mettre fin à la saisie. Les intervenants spécialisés dans le réméré savent mener cette négociation, en lien avec l'avocat, pour obtenir l'accord du créancier et la mainlevée de la saisie dans les délais, avant l'adjudication. À défaut d'accord, la vente devra être autorisée par le juge, qui fixe alors un prix minimum. Dans tous les cas, plus la démarche est engagée tôt, plus les marges de négociation sont grandes.
Les points que l'avocat vérifie dans un acte de réméré
- Le prix : il doit permettre de désintéresser les créanciers et laisser une marge réaliste pour le rachat ;
- la lésion : si le prix est inférieur de plus des sept douzièmes à la valeur du bien, le vendeur peut demander la rescision de la vente dans les deux ans (articles 1674 et 1676 du Code civil) ;
- la durée : cinq ans au maximum, sans prolongation possible par le juge ; à défaut de rachat dans le délai, l'acquéreur devient définitivement propriétaire ;
- le prix de rachat : le vendeur doit rembourser le prix, les frais et loyaux coûts de la vente et certaines dépenses (article 1673 du Code civil), ce qu'il faut chiffrer dès la signature ;
- l'indemnité d'occupation : son montant, sa périodicité et les conséquences d'un retard de paiement doivent être clairement fixés ;
- la distinction avec le pacte commissoire : le pacte commissoire est la clause d'une sûreté qui permet au créancier de devenir propriétaire du bien en cas d'impayé ; il est interdit lorsque l'immeuble est la résidence principale du débiteur. Lorsqu'une vente à réméré cache en réalité un prêt garanti, avec un prix dérisoire et le vendeur maintenu dans les lieux, les juges peuvent la requalifier et l'annuler. Un acte équilibré protège donc aussi le vendeur.
Questions fréquentes
Peut-on arrêter une saisie immobilière la veille de l'audience d'adjudication ?
C'est possible, mais à des conditions strictes : il faut payer intégralement, avant l'adjudication, le créancier poursuivant et les créanciers inscrits, en principal, intérêts et frais de procédure, et en justifier. Un paiement partiel ou un simple accord de principe ne suffit pas, et un créancier inscrit resté impayé peut reprendre la procédure à son compte. Les contestations, elles, doivent avoir été soulevées avant l'audience d'orientation : à ce stade, il est trop tard.
Peut-on vendre à réméré en étant inscrit au FICP ?
Oui. La vente à réméré est une vente et non un crédit : l'acquéreur n'a pas à consulter le FICP. Il examine surtout la valeur du bien et la capacité du vendeur à le racheter.
Peut-on rester dans son logement pendant la saisie ?
Oui. Le propriétaire saisi peut occuper son bien jusqu'à la vente. Après l'adjudication, il doit quitter les lieux, et le jugement d'adjudication permet à l'acquéreur de l'expulser s'il ne part pas.
Que se passe-t-il si le prix d'adjudication ne couvre pas la dette ?
Le débiteur reste tenu du solde. Les créanciers peuvent poursuivre le recouvrement sur ses autres biens et revenus. C'est souvent la situation du dirigeant poursuivi sur son patrimoine personnel après la liquidation de sa société, notamment à la suite d'une action en responsabilité pour insuffisance d'actif ou d'une faillite personnelle.
Un avocat est-il obligatoire ?
Pour présenter une demande ou une contestation, oui : le débiteur doit être représenté par avocat devant le juge de l'exécution, qu'il s'agisse de contester la créance, de demander des délais ou de solliciter une vente amiable. Le débiteur qui ne constitue pas avocat n'arrête pas pour autant la procédure : elle se poursuit sans lui, et il perd la possibilité de faire valoir ses moyens de défense. La rémunération de l'avocat est fixée par une convention d'honoraires, qui peut prévoir un honoraire de résultat en fonction du résultat obtenu.
Conclusion
Une saisie immobilière se joue avant l'audience d'orientation : c'est jusque-là que le propriétaire peut contester, négocier, demander à vendre lui-même ou réunir les fonds pour payer. Dès la réception du commandement, faites examiner le dossier par un avocat. Pour un premier échange, vous pouvez contacter le cabinet.
